Jednym ze źródeł opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest odpłatne zbycie nieruchomości. Ustawa o PIT precyzuje jednocześnie przedmiot opodatkowania, wysokość podatku, przypadki zwolnienia oraz sposób rozliczenia zobowiązania z tego tytułu.

Co więcej należy pamiętać, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Oznacza to, że nawet nie osiągając innych dochodów podlegających opodatkowaniu, będziemy zmuszeni zadeklarować określoną transakcję do organu podatkowego. Nie oznacza to jednakże automatycznie obowiązku zapłaty podatku. W tej kwestii bowiem, jak w wielu innych na gruncie ustawy, zastosowanie miał i ma szereg zwolnień i ulg, których wykorzystanie pozwala uniknąć zapłaty podatku.

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie:

1)      nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

2)      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3)      prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli:

a)      odpłatne zbycie następuje poza działalnością gospodarczą i

b)      zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Okres ten liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa.

Nieruchomościami są natomiast części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z regulacjami cywilnoprawnymi do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajduje się, jako jej część składowa, budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, pod warunkiem że budynek nie jest objęty odrębnym prawem własności. W konsekwencji przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdzie zbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiązku podatkowym lub jego braku decydować będzie data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.

Sprzedaj po pięciu latach to nie zapłacisz podatku.

Z punktu widzenia zatem ustawy o PIT w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości i ww. praw po upływie pięcioletniego okresu od ich nabycia przychód już nie powstaje. Nie trzeba zatem płacić podatku od zysku z takiej transakcji. Wystarczy zatem, że potencjalny podatnik będzie posiadał przedmiotowe prawa przez pięć pełnych lat kalendarzowych, a przychody (dochody) przez niego uzyskane nie będą przedmiotem zainteresowania organów podatkowych.

Zasada powyższa napotyka jednakże na określone przez ustawodawcę ograniczenia, bowiem przedstawionych zasad ustalania przychodu nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)      na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - w tym przypadku momentem przeniesienia jest data ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,

2)      w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

3)      składników majątku związanych z odpłatnym zbyciem wykorzystywanym na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT).

Ostatnie wyłączenie, dotyczące nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej nie zawsze będzie jednak stosowane. Zgodnie bowiem z normą art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, opisane wcześniej zasady dotyczące ustalania źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z działalnością gospodarczą nie mają zastosowania do odpłatnego zbycia:

1)      budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

2)      lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

3)      gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

4)      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W każdym z tych zastosowanie będą miały zasady ogólne opodatkowania obrotu nieruchomościami, które różnią się w zależności od daty nabycia przedmiotu transakcji. Mamy tu bowiem do czynienia, jak wskazano na wstępie, z trzema modelami opodatkowania tego typu transakcji:

a)      do 31 grudnia 2006 r. obowiązującym modelem było opodatkowanie przychodu z prawem do zastosowania szeregu ulg i zwolnień;

b)      w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. opodatkowany był dochód z prawem do tzw. ulgi meldunkowej;

c)      od 1 stycznia 2009 r. opodatkowany jest dochód ale z prawem do określonych zwolnień.

Jak wynika z powyższego dla zastosowania właściwego przepisów ustawy istotne jest właściwe określenie momentu nabycia lub wybudowania zbywanych nieruchomości i praw. Niestety ustawa o PIT nie definiuje ani momentu nabycia, ani wybudowania. O ile określenie momentu nabycia nie powinno być trudne, tak w przypadku wybudowania mogą pojawić się pewne problemy.

Kiedy nastąpiło nabycie?

W przypadku sprzedaży za dzień nabycia nieruchomości uważa się dzień podpisania aktu notarialnego. Z przepisów kodeksu cywilnego, jak też ustaw szczególnych jasno bowiem wynika, że zarówno umowa przenosząca własność nieruchomości, jak i umowy przenoszące własność praw związanych z nieruchomością wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli umowa nie będzie miała formy aktu notarialnego, jest ona nieważna. Jednocześnie z chwilą zgodnego podpisania aktu notarialnego na nabywcę przechodzi własność nieruchomości i praw z nią związanych. Wpis w księgach wieczystych jest tylko tego potwierdzeniem .

W przypadku natomiast wybudowania z nabyciem będziemy mieć do czynienia w momencie oddania do użytku. Taką interpretację należy potwierdzić bazując na dorobku zarówno sądów administracyjnych jak i organów podatkowych. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 maja 2000 r. (sygn. I SA/Lu 238/99; niepublikowany), niesprecyzowanie pojęcia wybudowanie nie uprawnia do bezkrytycznego odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Pojęcie to należy rozumieć jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania. W konsekwencji dla ustalania momentu wybudowania można posłużyć się datą wydania decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. W myśl bowiem art. 54 prawa budowlanego, do użytkowania budynku można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy.

Złożenie tego zawiadomienia potwierdza fakt zakończenia budowy, jak również legalizuje jego użytkowanie. Brak zgłoszenia wskazuje, że w sensie prawnym i faktycznym budowa nie została jeszcze zakończona i nadal trwa. Częściowe oddanie budynku (np. stan surowy) nie będzie upoważniać podatnika do określenia daty nabycia nieruchomości, tak niezbędnej do prawidłowego oznaczenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości i praw.

Podobne stanowisko w zakresie ustalania momentu wybudowania prezentują organy podatkowe. Z większości wydanych przez nie interpretacji podatkowych wynika, że za datę wybudowania uznaje się datę uwidocznioną na postanowieniu organu budowlanego zezwalającego na użytkowanie konkretnego budynku (datę wydania takiego postanowienia). Co istotne pomiędzy tymi dwoma interpretacjami (sądy i organy podatkowe) nie ma pełnej zgodności, ponieważ tak jak wskazano powyżej, rozpoczęcie użytkowania obiektu mieszkalnego wymaga tylko zawiadomienia organu nadzoru budowlanego. Postanowienie tego nadzoru w tej kwestii, potwierdzające prawidłowość zawiadomienia, jest wydawane zazwyczaj w przeciągu kilku tygodniu od tej daty.

Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Jeśli nabyłeś do 31 grudnia 2006 roku?.

Do końca 2006 roku przy transakcjach na nieruchomościach, jeżeli następowały one przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, koniecznym było zapłacenie 10-proc. zryczałtowanego podatku od przychodu ze sprzedaży.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Konieczne jest też złożenie specjalnego formularza, na którym podatek ten się rozlicza. Jest to deklaracja PIT-23. Również deklarację należy złożyć w terminie 14 dni od momentu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Fakt jednakże zbycia nieruchomości lub praw nabytych przed 31 grudnia 2006 r. nie oznacza jednakże obowiązku zapłaty podatku z tego tytułu czy też złożenia deklaracji. Zgodnie bowiem z obowiązującą do końca 2006r. regulacją, art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a ustawy o PIT, jeżeli przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, przeznaczymy na cele wskazane w ustawie ? szeroko nazywane mieszkaniowymi ? będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem niezbędnym jednakże do skorzystania ze zwolnienia jest:

1) przeznaczenie przychodów ze sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży w całości lub w części:

a)      na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)      na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)      na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

d)     na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e)      na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

f)       na uzyskanie, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

g)       jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

h)      jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

i)        w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a ? e powyżej, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów;

2) uzyskanie przychodów z zamiany:

a)      budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b)      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c)      gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a) - g),

- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a) - g) powyżej.

Jednakże skorzystanie przez podatnika z uprawnienia do uzyskania zwolnienia z opodatkowania tego typu przychodów nie jest nieograniczone, ponieważ zgodnie z normą art. 21 ust. 2 i 2a ustawy o PIT, w żadnym przypadku zwolnienie nie będzie możliwe do wykorzystania jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT,

4)  przychody ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu w odniesieniu do którego podatnik korzystał z tzw. ulgi odsetkowej, tj. podatnik odsetki od kredytu lub pożyczki odliczał lub odlicza na podstawie art. 26b ustawy o PIT.

Jeżeli nabyłeś po 1 stycznia 2007?..

Od stycznia 2007 r.  zasady opodatkowania przychodów z obrotu nieruchomościami przybierają dwie, zbieżne w wielu punktach formy. Stawka podatku wynosi bowiem 19 proc. Co więcej w miejsce przychodu, podstawą opodatkowania jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, jakie przy tego typu sprzedaży przysługują, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych dochód ustala się u każdej ze stron umowy.

Podatek w wysokości 19 proc. dochodu płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zeznanie to składane jest do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie (od roku 2009 jest to PIT 39). Przykładowo, jeżeli sprzedamy mieszkanie w kwietniu 2009 r., transakcję tę będzie trzeba wykazać w rocznym PIT składanym do 30 kwietnia 2010 r. Opisanych zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw nie stosuje się jednakże, jeżeli:

1)      budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2)      przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Z przepisów ustawy o PIT wyraźnie bowiem wynika, że przychodem jest wartość określona w umowie, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe, opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami. Wszystkie te koszty uwzględnia się w wysokości wydatków faktycznie poniesionych.

Przepisy prawa podatkowego nie określają pojęcia wartości rynkowej. Jak zauważył naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z 15 listopada 2006 r. (nr ŁUS-II-2-423/164/06/AG) identyczne produkty, prawa i świadczenia mogą mieć różną wartość rynkową, zależną od wielu czynników takich jak czas, miejsce, skala transakcji. W niektórych przypadkach ustalona w umowie cena sprzedaży nie będzie odzwierciedlała wartości rynkowej, będzie jednak uzasadniona. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku.

W sytuacji gdy cena określona w umowie bez racjonalnego wytłumaczenia rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, fiskus może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej. Przy zaniżeniu wartości mieszkania najważniejsze jest to, że organ podatkowy musi najpierw wezwać strony umowy do zmiany wartości umowy lub wskazania przyczyn uzasadniających ustalenie ceny odbiegającej od wartości rynkowej. Dopiero w przypadku, gdy strony nie ustosunkują się do wezwania, tj. nie zmienią ceny, bądź nie wskażą przyczyn jej ustalenia, urząd dokona określenia wartości umowy z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega o co najmniej 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający. Zatem można by przyjąć, że ceną znacznie odbiegającą od wartości rynkowej jest cena niższa o co najmniej 33 proc. od przeciętnej ceny stosowanej w danej miejscowości. Organ podatkowy może kwestionować zadeklarowaną wartość odpłatnego zbycia rzeczy, jeżeli podatnik kształtuje swoje stosunki prawne z innym podmiotem w sposób, który ma służyć uchylaniu się od opodatkowania. Właściwa ocena zawartej umowy wymaga jednak wnikliwej analizy jej treści, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych.

Jeżeli jednak w trakcie postępowania podatkowego strona wskaże wszystkie okoliczności mające wpływ na ustalenie ceny nieruchomości na poziomie wskazanym w umowie, wówczas organ podatkowy powinien przyjąć cenę ustaloną w umowie.

Podatku nie płaci się oczywiście w tych przypadkach, w których możemy skorzystać ze zwolnień podatkowych, np. z nowej ulgi meldunkowej. Zgodnie bowiem z normą art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT, przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, podlegają zwolnieniu z opodatkowania.

Zwolnienie przedmiotowe ma zastosowanie do przychodów podatnika jeżeli w terminie 14 dni od dnia dokonania transakcji złoży on oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Przy sprzedaży nieruchomości i praw do nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 1 stycznia 2007 r., przychody z tego tytułu można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Kosztami tymi są zarówno poniesione na nieruchomość nakłady, jak i wydatki związane z samą transakcją, czyli zawarciem umowy sprzedaży. Przy czym wydatki związane ze sprzedażą nieruchomości, w tym m.in. związane z inwestycjami w dom lub mieszkanie, muszą być w odpowiedni sposób udokumentowane.

Bez takich dokumentów nie można mówić o żadnych kosztach. Dokumentami potwierdzającymi poniesione wydatki będą przede wszystkim faktury VAT.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Do kosztów z odpłatnego zbycia zalicza się wydatki w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika, m.in.: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Kosztem nie będzie natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2007 r. ponosi go zawsze nabywca. Zgodnie z regulacjami obowiązującymi od początku 2007 roku koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, aż do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski.

Oznacza to, że koszt nabycia (wybudowania) będzie każdego roku podwyższany o wskaźnik inflacji. W momencie sprzedaży nie będziemy zatem brali pod uwagę wyłącznie tego, co wynika z umowy kupna domu lub mieszkania czy zgromadzonych podczas budowy faktur. To, co będzie wynikało z tych dokumentów, będziemy bowiem podwyższać w każdym roku o wymieniony wskaźnik waloryzacji.

Za koszty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów poczynionych na nieruchomość w trakcie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

... a po 1 stycznia 2009?

Od roku 2009 zasady przedstawione powyżej zostały nieznaczenie zmienione, poprzez poszerzenie kręgu możliwych do wykorzystania przez podatnika zwolnień i ulg. Co do istoty poszerzono zakres ulg i zwolnień do stanu sprzed roku 2007, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podlegają zwolnieniu w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Warunkiem do skorzystania ze zwolnienia jest jednakże wydatkowanie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w okresie dłuższym niż dwa lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Koniecznym jest także odpowiednie udokumentowanie przedmiotowych wydatków. Co więcej pamiętać należy, iż w przypadku gdy wartość wydatków na cele mieszkaniowe przewyższy kwotę osiągniętego przychodu ze sprzedaży, nadwyżka nie może zostać wykorzystana do obniżenia podatku z innego źródła. Przychodu z tego tytułu opodatkowywane są bowiem odrębnie od innych źródeł.

Opodatkowanie małżonków

Nie ulega wątpliwości, że w przypadku gdy sprzedawana jest nieruchomość lub prawo, które stanowi część składową majątku odrębnego jednego z małżonków, do zapłaty podatku zobowiązany jest ten właśnie małżonek. Nie ma przy tym znaczenia, czy mówimy o opodatkowaniu według starych (podatek płacony od przychodów), czy nowych zasad (podatek płacony od dochodu).

Inaczej rzecz się ma, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości i praw objętych małżeńską wspólnością ustawową. W takim przypadku do zapłaty podatku zobowiązany będzie w części każdy z małżonków. W przypadku sprzedaży opodatkowanej według obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. nowych zasad, oznacza to, że odpowiednią część przychodu, kosztów uzyskania tego przychodu i dochodu, powinien wykazać każdy z małżonków, albo w dotyczącej go części składanego wspólnie zeznania (jeśli spełniają warunki do wspólnego rozliczenia), albo w składanym przez siebie odrębnym zeznaniu. W przypadku wspólności majątkowej podział powinien odbyć się po połowie.

Wynika to z ogólnej zasady, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów (także przychodów), chyba że spełniają warunki do wspólnego opodatkowania. To jednak możliwe jest dopiero przy rozliczeniu rocznym, co z kolei wynika z warunku, że w takim przypadku małżeństwo musi trwać cały rok podatkowy.

Bez względu na zastosowany model opodatkowania, zobowiązania podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ulegają przedawnieniu. Przedawnią się one z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

Krzysztof Wiśniewski

Doradca podatkowy, nr wpisu 11218